Verjaring van grondWat is verjaring van grond?

Verjaring maakt van gebruikers ook eigenaren.

De één gebruikt grond, terwijl op papier iemand anders de eigenaar blijkt te zijn. Dat is niet wenselijk.

In de samenleving is het namelijk belangrijk dat je kunt afgaan op wat je kunt zien:  waarneembare feiten. En dus ook dat je mag veronderstellen dat het gebruik van bijvoorbeeld grond ook op papier goed is geregeld. Dat kan door middel van eigendom (de gebruiker heeft de grond ooit gekocht of bijvoorbeeld geërfd) of door huur, erfpacht of bijvoorbeeld bruikleen.

Wat nu als dat niet zo is? Als het niet goed geregeld is? Dan komt de verjaring te hulp: die bepaalt dat na verloop van tijd hetgeen je buiten kunt waarnemen, belangrijker is dan hetgeen ooit op papier is geregeld. Het papier moet zich dan aanpassen aan de werkelijkheid.

Daarmee is verjaring een praktische oplossing van het recht voor het probleem dat wat op papier is geregeld, niet (meer) strookt met de werkelijkheid.

Wanneer is er geen sprake van verjaring?

  • Afspraak gemaakt. Allereerst als er op papier wél wat is geregeld: als er ooit door de gebruiker van de grond met de eigenaar een afspraak is gemaakt over het gebruik van de grond, zoals huur, erfpacht of bruikleen.
  • Slechts medegebruik. Als de eigenaar zelf nog regelmatig op de grond komt – bijvoorbeeld werkzaamheden op het stuk grond uitvoert (bestraten, parkeren, bomen of heggen snoeien, enz.).
  • Geen onrechtmatige toestand. Als gebruiker en eigenaar beiden niet vinden dat er een verjaringstermijn loopt. En dus dat het gebruik door iemand anders dan de eigenaar, niet wordt gezien als onrechtmatig.
  • Verjaringstermijn niet voltooid. Als de verjaringstermijn nog niet is voltooid, dat wil zeggen dat er nog geen 10 of 20 jaar zijn verstreken.

Wanneer kan er wel sprake zijn van verjaring?

  • Grond van een ander in bezit. Als jij grond van een ander al meer dan 20 jaar in bezit hebt en dat ook kan aantonen door middel van bewijsmateriaal (foto’s, hekken en hagen, enz.).
  • Ook vorige bewoners hadden andermans grond al in bezit. Als jij en je rechtsvoorgangers samen al meer dan 20 jaar grond van een ander in bezit hebben en dat kunnen aantonen door middel van bewijsmateriaal (foto’s, hekken en hagen, enz).
  • Erkenning door eigenaar. Als de eigenaar erkent dat hij of zij de grond al meer dan 20 jaar niet in bezit heeft én jij wel de huidige bezitter bent.

Moet de gemeente mij niet waarschuwen voor verjaring?

Veel illegaal grondgebruik betreft grond van de overheid. Veel gemeenten zijn bezig om dit op te lossen. Het komt ook voor bij provincies, waterschappen, provinciale landschappen en andere grootgrondbezitters. Maar, het is niet de taak van de gemeente of een andere overheid om gebruikers van hun grond te waarschuwen voor verjaring. Als jij vindt dat je een beroep kunt doen op verjaring, dan moet je dat zelf doen én ook zelf bewijs aandragen. Je zult dan zelf actie moeten ondernemen en de gemeente of de eigenaar er van overtuigen dat er inderdaad sprake is van verjaring.

Is verjaring gratis?

Nee, verjaring is niet gratis, ook al hoef je dan niet de grond te kopen. De kosten betreffen het registreren en opmeten van de grond. Als een stuk grond aan de wettelijke eisen van verjaring voldoet (bezit + tijdsverloop), dan kan iemand zich volgens de wet ‘eigenaar’ noemen, maar dat weet dan nog niemand. De eigendomsovergang van de ene naar de andere eigenaar moet eerst nog worden opgenomen in de openbare registers van het Kadaster. Zorgt een nieuwe verjaringseigenaar niet voor registratie bij het Kadaster, dan staat nog steeds de vorige eigenaar als zodanig geregistreerd. Gaat de vorige eigenaar akkoord met de verjaring, dan moet je dit vast laten leggen bij de notaris in de vorm van een akte van verjaring. Dat kost geld. En vervolgens deze akte laten registreren bij het Kadaster. Daarna komt het Kadaster ook de verjaarde grond nog opmeten. Je betaalt behalve de notaris dus ook voor het opmeten van de verjaarde grond door het Kadaster. Al met al kan dat bij elkaar wel zo’n € 600,- tot € 1.000,- kosten. Dit is vergelijkbaar met de overdrachtskosten (ook wel ‘kosten koper’ genoemd), zoals gebruikelijk is bij verkoop van (gemeente)grond.

Hulp nodig met de verjaring van grond?

Wij helpen graag!

Boek een afspraak voor ons spreekuur.