Burenruzie over grond: wat nu?

De afgelopen tijd heb ik gezien dat veel mensen hier mee kampen. En zich afvragen hoe ze dit moeten oplossen, zonder meteen een dure advocaat in te moeten schakelen. Gewoon wat meer kennis willen verzamelen, zonder uren te moeten surfen op Internet. En het liefst gewoon zelf greep willen houden op de gang van zaken.

Ook jij kunt meer te weten komen over je rechten en plichten met je buren. Je wilt immers lekker wonen, zonder gedoe. Dat is precies wat de cursus Jouw buren en je grond je gaat bieden.

In één middag antwoord op je vragen

In een paar uur geef ik je precies die informatie die je nodig hebt om verder te kunnen. Geen eindeloos, theoretisch verhaal, maar praktische informatie en tips & trucs. En dan ook nog eens in gewone mensentaal.

De Van Leijen Academie gelooft namelijk dat je zelf het beste weet wat je wilt en hoe je een probleem kunt oplossen. Houdt gewoon zelf de regie.

Meld je aan voor de cursus “Jouw grond en je buren“

Wederom een razend interessante uitspraak, vanwege de visie van AG Rank-Berenschot op het leerstuk van de interversie en het feit dat de afgelopen jaren maar weinig zaken in de jurisprudentie zijn opgedoken waarin de rollen van bezit, houderschap en eigendom ook (mogelijk) door drie verschillende (rechts) personen worden gespeeld. Ook moet ik enkele kritische noten kraken over de ontwikkeling in de rechtspraak.

1. Voor wat achtergrondinformatie heb ik navraag gedaan bij de advocate van mevrouw in eerste aanleg en hoger beroep, mr. M.B.Ph Geeraedts te Den Bosch, waarvoor mijn dank. Wil je de uitspraak helemaal nalezen, met mijn commentaar, klik dan hier.

De voorgeschiedenis

2. Mevrouw X huurt vanaf juli 1983 een woning van woningbouwvereniging De Kleine Meijerij (gevestigd te Rosmalen: thans: “Kleine Meijerij”). Op 12 juni 1997 koopt zij de woning van de woningbouwvereniging. De tuin van de woning is echter kleiner dan ie lijkt: tot de tuin behoort een strook grond van ongeveer 168 m², eigendom van de gemeente. De strook grond ligt aan de voor- en zijkant van de woning. Vanaf het moment dat mevrouw X daar komt wonen, gebruikt zij de gemeentegrond als onderdeel van haar tuin. Sterker nog, zij ging er vanuit dat de strook grond gewoon onderdeel uitmaakte van de tuin van de huurwoning. De vorige huurders hadden de strook grond ook al in gebruik als tuin. Pas een half jaar nadat mevrouw X daar kwam wonen, namelijk in december 1983, komt zij erachter dat de strook in eigendom toebehoorde aan de gemeente.

3. In 2008 stapt mevrouw X naar de rechter en vraagt deze te verklaren dat zij eigenares is geworden van de grond op basis van bevrijdende verjaring. Vanaf het moment dat zij kennis droeg van het feit dat de grond eigendom was van de gemeente (december 1983) waren er al 20 jaren verstreken. De gemeente Den Bosch op zijn beurt eist dat de rechter verklaart dat de gemeente eigenaar is van de strook grond en dat mevrouw X de grond ontruimt.

Procederen

4. De Bossche rechtbank doet op 29 april 2009 uitspraak en wijst de eis van de gemeente toe: mevrouw X moet de strook grond ontruimen. De rechtbank vond dat het helemaal niet uitmaakte wat de vorige huurders hadden gedaan en start de feiten bij mevrouw X: toen die in juli 1983 daar kwam wonen, dacht zij dat de strook grond bij de huurwoning hoorde. Zij was dus houder van de grond (ten behoeve van de woningbouwvereniging) én is dat eigenlijk altijd gebleven. En stel dat mevrouw X wél vanaf het begin dat zij daar kwam wonen (dus in 1983) bezitsdaden had verricht, dan waren deze bezitsdaden echter niet ondubbelzinnig geweest: het was voor de gemeente als eigenaar namelijk niet duidelijk dat mevrouw X het gebruik van de strook gemeentegrond ánders wenste aan te merken, namelijk als bezit, dan het gebruik van de grond die bij de tuin van de huurwoning hoorde. Ook de vorige huurders hadden die grond gebruikt in hun kwaliteit als huurders, dus als houders. Met andere woorden: de gemeente had uit het gebruik van haar grond door mevrouw X niet de conclusie hoeven trekken dat mevrouw X zich het bezit daarvan eigen had gemaakt en dus dat de gemeente daartegen had moeten optreden om verlies van eigendom door verjaring te voorkomen. Daarvoor was er namelijk géén verschil tussen het gebruik van de tuin van de huurwoning én het gebruik van de strook gemeentegrond.

5. Aangezien mevrouw X het niet eens is met de uitspraak van de rechtbank, besluit zij tot hoger beroep. De gemeente Den Bosch biedt ondertussen de grond te koop aan. Het was toch nog best een behoorlijke oppervlakte (168 m²) en mevrouw houdt het aanbod van de gemeente in portefeuille: eerst maar even procederen en daarna het aanbod (dat zou blijven bestaan, zo beloofde de gemeente Den Bosch) nog maar eens bezien. Mevrouw was voorzien van rechtsbijstand.

6. Het Hof Den Bosch borduurt echter voort op de ingezette koers van de rechtbank. Het Hof neemt de argumenten van de rechtbank over (zie mijn vorige punt) én vindt dat de gemeente geen rekening had hoeven te houden (‘was niet voorstelbaar’) dat mevrouw X het gebruik van de gemeentegrond zou hebben voortgezet als zij niet langer huurder van de naastgelegen woning zou zijn.

Geen sprake van interversie

7. Een houder kan zichzelf niet zo maar ‘promoveren’ tot bezitter, dat verbiedt artikel 3:111 BW. Dit wordt het verbod van »interversie« genoemd. Het is mogelijk om van houder tóch bezitter te worden. Dan moet de houder zijn of haar houderschap betwisten (jegens de gemeente als bezitter en eigenaar van de grond). En die betwisting moet openlijk zijn. Ergens in de geschiedenis van het gebruik moet dus een moment of feit te markeren zijn, waarin mevrouw X met behulp van openlijke betwisting, zichzelf promoveert van houder naar bezitter. Eigenlijk is er geen sprake van omzetting, maar van beëindiging van het houderschap en start van bezit. Valt dat moment niet aan te wijzen, dan is er geen sprake van bezit. En dus ook niet van verjaring. Want alleen bezit kan verjaren, niet houderschap.

8. Zie verder mijn opmerkingen over het leerstuk van de interversie bij de uitspraak van het Hof Den Bosch van 11 december 2012, LJN BY6266, vanaf opmerking 6.

9. Interessant in deze zaak is dat de casus net wat anders is dan bij het Hof, zoals aangehaald in mijn vorige opmerking. In deze zaak gaat het namelijk om iemand die ooit ergens is gaan wonen als huurder en later eigenaar werd van de huurwoning. Nu de gemeente Den Bosch niet wist dat de woning was gehuurd, had Den Bosch het gebruik van zijn strook grond (als onderdeel van de tuin van de huurwoning) moeten opvatten als bezit.  En dat bezit is dus vatbaar voor verjaring.

Visie AG Rank-Berenschot

10. Rank-Berenschot start haar visie op bevrijdende verjaring in 2.5. Eerst legt ze nog maar eens uit wat nu eigenlijk de bedoeling is van deze vorm van verjaring: het is een boete of straf op de rechthebbende, die zit te slapen en zijn of haar recht om het bezit terug te krijgen – door middel van een rechtsvordering jegens degene die het bezit wél heeft – laat verjaren. En als die termijn is verlopen, dan heeft de rechthebbende niet meer het recht zijn bezit terug te eisen. Maar ja, daarmee ben je wel je bezit kwijt, maar nog niet je eigendom. Da’s een onbevredigende situatie, waarin artikel 3:105 BW voorziet: degene die na afloop van de verjaringstermijn wél het bezit heeft, verkrijgt dan ook de eigendom.

11. Met andere woorden: artikel 3:105 BW deelt eigenlijk twee straffen uit aan de eigenaar c.q. rechthebbende:

a.  na 20 jaar kan een eigenaar zijn bezit niet meer terugeisen van een ander: dus een verlies van een recht (op revindicatie), maar ook
b. verlies van eigendom – de eigendom gaat over naar degene die wél het bezit heeft op het moment dat het recht tot terugeisen (revindicatie), zie (a), is verjaard.

12. Niet de persoon van de bezitter (tevens: niet-eigenaar) staat dus centraal bij bevrijdende verjaring, maar de eigenaar c.q. rechthebbende die zijn bezit is kwijtgeraakt en na 20 jaar ook zijn eigendom kwijtraakt. En het maakt dus ook niet zoveel uit aan wíe de eigenaar het bezit is kwijtgeraakt, áls ie het bezit maar is kwijtgeraakt.

13. Een eigenaar moet natuurlijk wel in de gaten hebben dat ie zijn bezit kwijt is geraakt. Anders hoeft ie ook niet in actie te komen en zijn bezit via revindicatie terug te eisen. Rank-Berenschot herhaalt vanaf 2.9 de geldende leer van de Hoge Raad hierin. Een beetje gebruik is nog niet voldoende om als eigenaar tot het besef te komen dat het bezit verloren dreigt te gaan. Gebruik door een ander én verlies van de eigen macht over het eigendom, is vereist. Het gedrag van de gebruiker – in casu dus mevrouw X – moet ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom (“ik gebruik deze gemeentegrond als ware het mijn eigendom”) én een zekere continuïteit (“dat doe ik al járen”) – 2.13.

14. Artikel 3:109 BW bepaalt:

Wie een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden.

15. Mevrouw X hield sowieso de grond. Was er nu slechts sprake van houderschap of – veel erger – van bezit? En was kennis van de huursituatie voor de gemeente Den Bosch van belang om tot besef te komen dat mevrouw X gemeentegrond in bezit nam? Als de gemeente niets wist van de huursituatie, zo stelt mevrouw X, dan had de gemeente “gewoon”, zonder meer, moeten begrijpen dat mevrouw X de pretentie van eigendom had en dus de grond in bezit nam en niet slechts hield (hetzij voor de woningbouwvereniging, hetzij voor de gemeente). Met andere woorden: mevrouw X vindt dat als je dat niet weet (als eigenaar of rechthebbende), dan moet je het ergste (namelijk: verlies van je bezit aan een ander) vermoeden.

16. Dát uitgangspunt verwerpt Rank-Berenschot. Het bezitsvermoeden van artikel 3:109 BW gaat niet op voor registergoederen – zie de jurisprudentie.

17. Je moet voor het bezitsvermoeden naar alle feiten en omstandigheden kijken. Het Hof Den Bosch oordeelde dat het bestaan van een huurovereenkomst tussen mevrouw X en de woningbouwvereniging de verkeersopvatting rechtvaardigt dat de gemeente Den Bosch het gebruik van de strook gemeentegrond náást de huurwoning en –tuin, níet opvatte als bezit. In gewoon Nederlands: een eigenaar van grond nabij huurwoningen hoeft bij gebruik van zijn grond door huurders, niet bedacht te zijn op bezit en dus mogelijk verlies van eigendom via verjaring. En of de eigenaar van grond (door derden in gebruik) nu wél of niet precies weet hoe het zit met de huurwoningen – en de daarbijbehorende tuin, maakt ook niet uit – 2.19.

Iedereen over één kam scheren

18. Opmerkelijk is de overeenkomst met een uitspraak van het Hof Amsterdam van 18 december 2012, LJN BY7734. In deze uitspraak scheert het Amsterdamse Hof in rechtsoverweging 2.8 diverse gebruikers van gemeentegrond onder één kam, ongeacht de rechtstitel die daaraan ten grondslag lag. Het Hof overwoog:

Niets wijst erop dat appellant (occupant) ten tijde van de ingebruikneming meende meer rechten jegens de gemeente te hebben dan zijn buren die toestemming hadden verkregen.

Ook in deze Rosmalense zaak overwoog het Hof in Den Bosch dat mevrouw X de grond gebruikte

“…op (grotendeels) dezelfde wijze als de eerdere huurders van de woning (de familie Y) vanaf 1974 hadden gedaan en derhalve niet met een jegens de gemeente geopenbaarde pretentie van eigendom.”

19. Deze methode van “iedereen over één kam scheren” is volgens mij vrij nieuw en, hoe aantrekkelijk deze wellicht ook is, aanvechtbaar. Van een eigenaar mag m.i. toch wel wat meer worden verwacht, onder meer zorgvuldig beheer van eigendommen en dus niet voetstoots aannemen dat iedereen op dezelfde, ongevaarlijke (want geen bezit maar houderschap) manier jouw grond gebruikt en dat ook blijft doen. Bovendien had m.i. niet zo gemakkelijk in deze zaak over het belangrijke feit van de verkoop van de huurwoning aan mevrouw X, mogen worden heengestapt: tussen mevrouw X en de gemeente is toch echt sprake van een nieuwe situatie: zij zijn juridisch buren van elkaar geworden. En dat opent mogelijkheden tot bezit.

20. Uiteraard voltrekt de verkoop van de huurwoning zich niet direct af in het volledige zicht van de gemeente als (slechts) juridische buur, maar toch: van een gemeente als eigenaar van grond mag toch wel verwacht worden dat deze gebruik van haar grond door derden constateert, registreert en actualiseert. Een nieuwe eigenaar van de naastgelegen grond én diens gebruik van gemeentegrond, had toch eens de gemeente moeten zijn opgevallen, lijkt me. En met het woord ‘eens’ bedoel ik: ruim binnen de verjaringstermijn van 20 jaar.

21. Evenzo vind ik het te gemakkelijk om het gebruik van de gemeentegrond door mevrouw X – eenmaal huurder af en eigenaar geworden – blijvend te scharen onder het gebruik, zoals door andere huurders. De wil om de gebruikte grond voor zichzelf te gaan houden, was immers vanaf aankoop van de huurwoning wel degelijk mogelijk én aanwezig.

22. Het komt mij voor dat het verlangen om zoveel mogelijk paal en perk te stellen aan beroepen op (bevrijdende) verjaring, in deze zaak dominanter zijn dan het wettelijk systeem wellicht toelaat. Ik krijg steeds meer de indruk dat de rechtspraak op allerlei mogelijke manieren het uitgangspunt van de bevrijdende verjaring, met name de “boete op stilzitten” voor eigenaren die hun bezit kwijtraken, aan het ombuigen is.

23. Ook de zorgplicht van een gemeente ex artikel 160 lid 4 Gemeentewet, namelijk

Het college neemt, ook alvorens is besloten tot het voeren van een rechtsgeding, alle conservatoire maatregelen en doet wat  nodig is ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit

wordt zo grotendeels in de jurisprudentie overgenomen door de strenge eisen aan beroepen op verjaring. Gemeenten kunnen steeds gemakkelijker achterover leunen en de bewijslast bij de occupant leggen.

Geen rol voor woningbouwvereniging

24. En hoe zit het met de rol van de woningbouwvereniging? Die was er niet. Mevrouw X hing de volgende redenering op:

✓ Toen ik huurder werd van de woning in 1983, nam ik de strook gemeentegrond in gebruik. Omdat ik als huurder geen bezitter kan zijn, was ik houder.
✓ De woningbouwvereniging, als eigenaar van de huurwoning en –tuin, profiteerde van mijn houderschap en werd (middelijk) bezitter van de strook gemeentegrond.
✓  Bij verkoop van de huurwoning en –tuin in 1997 aan mij, deed de woningbouwvereniging afstand van zijn bezit van de gemeentegrond en verkreeg ik het bezit van die gemeentegrond.
✓  Na verloop van tijd verjaarde het recht van de gemeente om het bezit van haar strook gemeentegrond terug te vorderen.

25. Met deze redenering maakt Rank-Berenschot korte metten:

- De strook gemeentegrond was helemaal geen onderdeel van het gehuurde.
- Wil je weten of er sprake is van bezit of houderschap, dan geldt artikel 3:108 BW:

Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van de navolgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten.

- Uit dit artikel kan je bij verhuur van woning en tuin niet zomaar afleiden dat gebruik van een aanpalend perceel naar verkeersopvatting de verhuurder moet worden toegerekend.
- Je kunt de woningbouwvereniging dus niet zomaar (middelijk) bezit ‘opdringen’. Alleen als de feiten en omstandigheden dat nader onderbouwen, kan daarvan sprake zijn. En die waren er niet in deze zaak: de woningbouwvereniging bleef volledig buiten schot, zo lijkt het.

Conclusie

26. De conclusie van AG Rank-Berenschot is volledig in lijn met de jurisprudentie van de afgelopen jaren. De lijn die PG De Vries Lentsch Kostense in 2009 heeft ingezet, namelijk:

- HR: 27 februari 2009, LJN BH1634
- HR: 6 november 2009, LJN BJ7836

wordt netjes voortgezet. Daarnaast lijkt het dat ook voor allerlei varianten op gebruik (door huurders en voormalige huurders e.d.) een beroep op verjaring aan steeds zwaardere eisen moet voldoen. De “iedereen over één kam scheren”-methode draagt bij aan de situatie dat het bijkans onmogelijk is voor een gebruiker die zijn of haar “gebruiksleven” begint als huurder van een aangrenzend perceel, om ooit met succes een beroep te doen op verjaring. Al met al wil de jurisprudentie langzaam maar zeker de bevrijdende verjaring ‘uitbannen’ zo lijkt het,  ten gunste van de eigenaar.

- Er bestaat niet zoiets als een recht op een achterom – maar wel het recht op een “behoorlijke toegang”.
- Hoe zit het met de heg?
- Wat is een erfdienstbaarheid en kan je door verjaring er aan vast komen te zitten?
- De inrit en de uitweg.

En wat dit alles betekent voor illegaal grondgebruik.

Burenrecht e-book

Als je het e-book Burenrecht wilt downloaden dan kan dat op de pagina: Gratis e-book burenrecht.

Mij wordt regelmatig de vraag gesteld of een bepaald artikel van deze site elders mag worden vermeld en/of teksten mogen worden overgenomen.

Natuurlijk mag dat!

Ik ben dit blog begonnen omdat dit boeiende onderwerp mij hevig interesseert én ik dacht dat anderen geholpen zouden kunnen worden met hetgeen ik in de loop der jaren aan kennis heb verzameld.

Kennisdeling is één van mijn passies.

Bronvermelding is voorwaarde

Helaas gaan sommigen met andermans veren pronken. Daar maakte ik eerder al melding van. Bovendien wil ik graag weten wie en waarom mijn artikelen overnemen. Zonder contact en/of bronvermelding kan ik niet veel voor u betekenen. Bovendien wil ik graag in contact komen en blijven met hen die deze site bezoeken.

Besteedt u de leukste en/of moeilijkste

dossiers uit of wilt u liever zelf

de krenten uit de pap halen?

• afpalingstekens
• bruikleen
• eigendomsgrenzen
• kadastrale aanwijs
• erfdienstbaarheden
• enz.

U heeft geen tijd of mogelijkheid om zelf overal antwoord

op te zoeken, maar die dossiers moeten wel dóór!

Nieuwe vragen? Antwoorden uit de praktijk en de jurisprudentie

U bent al een tijdje bezig met illegaal grondgebruik. U heeft ervaren dat dossiers vaak vragen om maatwerk. Hoewel U zich in veel zaken al heeft verdiept, blijkt dat de praktijk toch steeds weer nieuwe vragen oproept. U wilt meer verdieping, antwoord op vragen die bij u leven en kennis nemen van actuele jurisprudentie. U wilt wel eens weten hoe andere gemeenten daar mee omgaan.

Meer kennis van de materie en actuele jurisprudentie,

op een overzichtelijke wijze gepresenteerd, waar vind ik dat?

Verdiepingscursussen in november & december 2012

In samenwerking met diverse gemeenten zijn er verdiepingscursussen in november op verschillende plaatsen in het land. De verdiepingscursussen kent veel ruimte voor vragen en dossiers uit de praktijk: uw praktijk.

Opmerkingen van cursisten:

“Het was wel pittig, maar ik heb weer een heleboel geleerd. Ook goed om collega’s van andere gemeenten te ontmoeten en te netwerken.”

“Ik geef de inhoud een 9. Ik ben al jaren bezig met illegaal grondgebruik en je kunt niet diep genoeg zitten in deze materie. Ik raad een cursus van Liesbeth van Leijen daarom bij iedereen aan.”

“Ik heb er veel aan gehad. De cursus vereist toch wel veel voorkennis, maar is tegelijkertijd heel concreet.”

U kunt in uw eigen omgeving cursus volgen en ook nog eens vrij van BTW!

Geef u snel op, want er is maar beperkt plaats.

Aalten: 26 november 2012

Oldambt: 3 december 2012

Klik op de gemeente voor meer informatie.

Aanmelden, vragen: emcm@vanLeijen.nl

Onlangs is mijn bedrijf toegelaten tot het Centraal Register Kort Beroeps Onderwijs. Deze registratie betekent dat Van Leijen Overheidsrecht niet langer BTW in rekening hoeft te brengen bij elke cursus of training die zij verzorgt.

Geen BTW meer: 21% korting!

Een cursus bij Van Leijen Overheidsrecht is dus fors goedkoper geworden.

Tot 1 januari 2013 geef ik dit voordeel van 21% direct door aan al mijn cursisten.

Profiteer dus nog dit najaar van een uitstekende cursus met 21% korting.

Collega mee? Nog meer korting!

Schrijft u samen met één of meer collega’s in voor een cursus? Dan profiteert u niet alleen van 21% korting, maar krijgt u ook nog eens € 25,00 korting per collega.

Direct aan de slag: volg een cursus

De cursussen van Van Leijen Overheidsrecht krijgen goede beoordelingen, gemiddeld een 8,5. Dat komt doordat kennis en praktijk altijd centraal staan. Het gaat er immers om dat u direct aan de slag kunt met hetgeen u op de cursus leert. Daarnaast staan uw praktijkvragen en -ervaringen altijd centraal.

Van wie is die heg?

Hún heg? Welnee, vond de bouwende buurman. Die heg stond op zijn grond en daar hadden de buren dus helemaal niets mee te maken. Juridisch lag het toch net even wat anders.

In mijn artikel Historie en hysterie: de Korendijk te Heemskerk ben ik al kort in gegaan op deze materie. In dit artikel zal ik wat uitgebreider stilstaan bij heggen, hagen en hekken.

Afscheiding van het erf en/of markering van de grens

Het Burenrecht van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek biedt ruimte aan bouwsels en natuurlijke zaken om te dienen als afscheiding tussen twee erven. Dat betekent dat een erfafscheiding een dubbele functie kan hebben: zowel afscheiding van het erf áls markering van de eigendoms- of erfgrens. Dit is geregeld in artikel 5:36 BW. Het is echter geen automatisme.

Vraag 1 moet zijn: ís hier sprake van een erfafscheiding?

Vraag 2 is vervolgens: áls er sprake is van een erfafscheiding, is er dan vervolgens reden om te twijfelen aan het wettelijk vermoeden dat de grens in het midden van de erfafscheiding ligt?

Beide vragen moeten worden beantwoord, in deze volgorde.

Het Burenrecht bepaalt ook dat je als eigenaar van een erf het recht hebt om te weten wáár je grenzen eigenlijk lopen. Je hebt recht op “behoorlijk waarneembare afpalingstekens”, zo schrijft artikel 5:46 BW voor.

De rechtspraak worstelt met de vraag of een afscheiding tussen twee erven automatisch ook moet worden aangemerkt als markering van de eigendomsgrens. En andersom, of je van een erfafscheiding moet verlangen, dat deze eveneens de eigendomsgrens markeert. Vooralsnog is dat niet het geval: een erfafscheiding dient niet op een eigendoms- of erfgrens te worden geplaatst.

Afscheiding = erfgrens? Niet altijd

In een woonbuurt waar tuinen aan el­kaar grenzen, geeft een erfafscheiding in het algemeen (ook) de erfgrens weer, maar er zijn vele situaties denkbaar waarin dat niet zo is. Beplantingen, hekwerken en dergelijke worden in de praktijk al gauw ook gezien als grensmarkeringen, terwijl het goed mogelijk is dat deze niet om die reden daar ooit zijn geplant of neergezet. Hét grote misverstand ontstaat als deze twee functies niet met elkaar samenvallen.

En dat gebeurde onlangs ook in een zaak bij de Haagse rechtbank. De rechter in kort geding vond de functie van de heg als erfafscheiding in deze zaak belangrijker dan de ligging van de heg op eigen terrein. En omdát de heg fungeerde als erfafscheiding (antwoord op vraag 1), kon daarna het antwoord op de vraag wáár de erfgrens zou moeten liggen, gemakkelijk worden gegeven, namelijk dáár waar artikel 5:36 BW die aanwijst: in het hart van de heg, tenzij de wederpartij dat wettelijk vermoeden weerspreekt (vraag 2).

In s’-Gravenzande had de bouwlustige buurman geen oog voor de heg als erfafscheiding. Aangezien de heg op zíjn grond was gelegen, was hij daarvan eigenaar en mocht ie er mee doen wat ie wilde, vond hij – in dit geval dus verwijderen. Dat met het heg ook de erfafscheiding sneuvelde, was van minder belang. Dan moest er maar weer een andere erfafscheiding komen. Dat de buren vonden dat zij óók eigenaar van de heg waren, deerde de bouwlustige buurman niet. De Haagse rechter dacht daar anders over. Vervolgens kreeg de bouwlustige buurman ook nog eens het verwijt van eigenrichting van de voorzieningenrechter.

Al met al vind ik dat er in deze zaak tamelijk gemakkelijk over de vraag wordt heengestapt óf de heg wel fungeerde als erfafscheiding (vraag 1). De rechter verweet de bouwlustige buurman dat deze daar geen oog voor had en geen bewijs had geleverd dat de heg níet fungeerde als erfafscheiding.

Dat is volgens mij te gemakkelijk en ook een beetje de omgekeerde wereld, omdat het recht uitgaat van het beginsel dat wie “eist, ook bewijst.” In dit geval waren het de buren die vonden dat de heg (ook) van hun was en dat de bouwlustige buurman om die reden niet zo maar de heg had mogen verwijderen.  Zij hadden dus in eerste instantie moeten bewijzen dat de heg fungeert als erfafscheiding. Daar was volgens mij te weinig oog voor in deze rechtszaak.

Printversie: Blijf van mijn heg af

Gisteravond werd ik gebeld door een meneer uit de Bollenstreek. Hij was van plan een oude woning te kopen en onderhandelde over de prijs met de verkoper. Bij toeval ontdekte zijn makelaar dat de uitbouw van de woning, waarin de c.v. zich bevond, deels was gebouwd op grond van de buren.

De buurvrouw eiste nu een vergoeding voor deze grensoverschrijding van € 16.000,–.

Wat nu?

Al surfend op Internet belandde deze meneer op mijn site en hij besloot mij te bellen voor advies. We hebben ruim een kwartier met elkaar gesproken en de feiten – voor zover nu bekend – eens op een rijtje gezet. Ook hebben we samen de wensen van meneer geïnventariseerd.

Waarschijnlijk sprake van bevrijdende verjaring

De uitbouw was waarschijnlijk al jaren geleden gerealiseerd. Het was meneer ter ore gekomen dat één van de vorige eigenaren instemming had verworven van één van de vorige buren en dat partijen tot voor kort dus geen discussie hadden over het bestaansrecht van de uitbouw. Ik maakte hieruit op dat er hoogstwaarschijnlijk sprake was van bevrijdende verjaring, waarvan de verjaringstermijn was voltooid. En dat betekende weer dat de eigendom van de grond ónder de uitbouw, van rechtswege niet langer berustte bij de buurvrouw, maar bij de woning die te koop stond. Een rechtszaak hierover zou meneer waarschijnlijk wel winnen.

Voorkom burenruzie

Toen we eenmaal hadden geconstateerd dat meneer waarschijnlijk een behoorlijk sterke zaak had, was het zaak om te bezien of die sterke zaak ook een verstandige zaak was. Een rechtszaak beginnen of voeren, om je eigendomssituatie bevestigd te zien óf om geen € 16.000,00 vergoeding te hoeven betalen, kan wel eens meer kosten dan je denkt.

Een goede relatie met je buren is immers ook heel wat waard. Jarenlang procederen tegen je buren gaat velen niet in de koude kleren zitten. In diverse artikelen op deze site heb ik uitspraken over burenruzies behandeld. Voor wie meer wil lezen: zie onder meer de artikelen Blijf van mijn heg af! en de Peperdure taartpunt.

Doe het zelf: ga in gesprek

In de cursus Civiel procederen kun je leren behandelen we onder meer het beginsel van de procesautonomie van partijen. Dit beginsel houdt in u (als partij in een proces) altijd zelf bepaalt óf u wilt procederen en zo ja, hoe lang. U heeft altijd de keus om níet te procederen of om samen met uw wederpartij het proces te beëindigen, omdat u samen een oplossing hebt gevonden.

Ook in de cursus over de aanpak van illegaal grondgebruik, vraag ik aandacht voor het oplossen van conflicten door middel van een gesprek: eerst praten, dan oordelen.

En ik geef bewust alle deelnemers aan mijn trainingen een koffiemok mee naar huis: een goed gesprek doet vaak wonderen.

Praten, onderhandelen en proberen er samen uit te komen, is niet voorbehouden aan deskundigen. Daar hoeft u geen cursus voor te voeren of jarenlang te studeren. Ook u kunt in een gesprek van mens tot mens proberen uw (mogelijke) conflict op te lossen. Dan blijft u zelf aan de knoppen zitten en het scheelt u in ieder geval heel veel geld en buikpijn. En komt u er toch niet uit, vraag dan hulp aan iemand anders.

Aan het einde van ons telefoongesprek nam meneer zich voor om de volgende dag eens aan te bellen bij zijn mogelijk nieuwe buurvrouw.

Hoe doet u dat nou?

Zelf wel eens een burenruzie gehad en samen opgelost? Hoe deed u dat?

Deel uw ervaringen met de lezers van deze site en met mij en geef hieronder een reactie.

Veel aandacht voor illegaal grondgebruik in het Brabants Dagblad, dit weekeinde. De berichtgeving beslaat maar liefst drie pagina’s. Een klein deel is ook op de website van de krant te vinden.

Het Brabants Dagblad verhaalt onder meer over de ervaringen in diverse, Brabantse gemeenten, zoals Vught, Uden, Waalwijk en Udenhout. In Udenhout bleek het aantal gevallen die door inventarisatie in kaart zijn gebracht, beduidend hoger dan vermoed: geen 400 maar 1.300. Vught heeft momenteel 500 gevallen geïnventariseerd. De ervaring leert dat op menig gemeentehuis het aantal gevallen erg optimistisch (lees: veel lager) wordt ingeschat. In de praktijk is het vrijwel op elke luchtfoto, met daarop de kadastrale eigendomsgrenzen geprojecteerd) raak.

Al meer dan een jaar geleden berichtte ik over de situatie in Waalwijk. Het is niet verwonderlijk dat Waalwijk, gelet op het aantal gevallen, nog steeds volop bezig is met illegaal grondgebruik. De aanpak van illegaal grondgebruik is echt een zaak van lange adem. Ook in de gemeente Uden is men al jaren bezig, overigens met goede resultaten.

Wat nu? Kan er nog een mouw aan gepast worden? Jazeker, met behulp van bevrijdende verjaring. Commentaar bij een arrest van het Hof Den Bosch van 26 juni 2012.

Printversie: Van ruilen komt huilen